息魔來襲的後遺症 (加息對資產價格的影響、零息債券計算)

係最近，香港終於跟隨美國加息，雖然只加了八分一厘，相比美國多次加四分一厘息只是九牛一毛，但香港樓市終於出現了一個比較明顯上的調整。同股市一樣，每當有明顯上升下跌，總會有一堆資深評述員或專家出來說會升或跌幾多成，又或者會以技術角度，加一大堆普通人聽唔明的述語令成件事非常複雜，像我這種投資者新手每天不斷被洗腦之後，認為只要信專家說跌幾多出手就啱喇。

但係投資來說，我一直也認為要先求知再投資。係明白當中原理後才能夠面對過程中的變化，並不是死守專家的意見。

在加息後，很多人都知道對樓市或資產價格有影響，但實際影響幾多，其實是可以代入計算，以樓市為例，我會嘗試將他代入以零息債券的公式，因為同樣是一個長年期的投資，另外也是一個到期取回最大份本利的資產。通過零息債券公式可以計算遠期利率和價值的變化。

零息票債券（英語：zero coupon bond）是不支付利息的債券，通常在到期日按面值支付給債券持有人。投資者通過以債券面值的折扣價買入來獲利。這類債券可以在發行時加入折扣，或由一家銀行除去息票，然後包裝成為零息票債券發行。

(Copy自wiki)

而公式如下：

(以上公式圖我自己用好多時間畫架)

FV=終值，PV=現值，APR=到期收益率，PER=每年計息次數，Y=年期

首先，我先假設年期是20年(供樓按揭年期咁上下)，APR以不同利率代入(宜家用2%咁上下啦，太多小數點後數字好麻煩)，PER就求其可以了(因為對結果影響不大，若果有人喜歡，以每年365，什至一年的每小時8760計算也可以)但我今次會用12，因為樓的資產來說，通常會有人認為月月收租月月賺嘛。

以上是小弟用上面公式代入計算的結果，得出來的數字便是PV=現值，可以看見隨著息率上升而令現值下降，假設以未來息率會去到5厘，現值=36.86，而假設現在是2%=67.054，即假設利率最終升到5%(唔用6％是因為避免太進取，所以用現正同美元之間的息差再加上未來已開口說的預期加息次數計算)。資產價值會由67.054調整至36.86才回到合理水平，即有約45.1%下調幅度才回到加息3厘的合理水平(美元已加二厘，未來也會加多三四次，咁上下啦)。最後再將此數字代入香港樓價或CCL中原指數等是每人不同的睇法了。

就計算上，加息三厘，資產價格跌整45%後回歸合理，我強調並不是我話會跌45%，我並不是專家，只是一個隨街可見的小投資者，並不需要嘩眾取寵來得到別人認同。這只是要以利息走向為前提，理性計算，所以才以計算公式來分享。假若香港永不加息什至減息，結果會完全反轉。不過由於息差擴大，會引發另一個更嚴重的港元爆破問題，我當然最期待這結局啦，到時並不是只有物業資產者，而是所有港元持有者問題。

在投資角度，資產價格會與投資成本和回報成一個比例。當其中一方面向著一個不合理的方向前進，調整是自然現象，以現在來看，香港樓市的租金回報以及投資成本，係加息以及用家負擔能力來說根本唔合理，當然這次是基於加息來計算，政治因素以及剛需供求問題不能以此方式計算，始終每日150問題香港不能作主，小投資者只可以控制自己能控制的投資計劃。另外我再想強調物業這類資產，是一種變現能力非常低的資產，當經濟放緩，失業率上升，價格向下時，並不一定能有承接以當刻市價出售。不同於股票等，就算崩盤也可以立即止蝕起身離場，而且物業係長期的高槓桿投資，假設跌至心中價位，也要量力而為。

香港同美元掛勾，同美元息差問題，同人民幣息差問題也是另一個存在的大隱憂，就像上面所說的港元爆破，不過係另外一個方向的考量，所以下次有機會再講。

近況更新：今次斷斷續續寫成二日原來都咁少字(其實整圖都幾個鐘)，又係可以納入難表達話題系列之一。十月股市我相信大家也唔好受，我就唔再抽水了，不過利申，我在十月頭有做少少應急措施，都唔算有大影響。係現正也未見大方向，所以暫時都係繼續守株待兔。

原來google可以看到睇呢度嘅朋友地區(如果係真)，非常多謝加拿大及台灣朋友以及一些其他地區朋友支持，另外我都唔知點解會有朋友話留唔到言，如果有人知道可以教一下小弟解決方法，謝謝。下次如果再有心力再寫下其他常用計算方法。